¿Qué hacen los inversionistas más exitosos para obtener grandes rendimientos a largo plazo? Bien sabemos que, por lo general, su fórmula es la diversificación. Sin embargo, un problema recurrente en muchos portafolios es la falta de uno de los activos más rentables: los bienes raíces.
¿Cuáles son las ventajas de integrarlos?, ¿cuál es la mejor manera de hacerlo?, ¿cómo obtener mejores ganancias? A continuación, exploraremos las respuestas a estas preguntas y detallaremos por qué cualquiera puede iniciarse en estas inversiones.
Diversificación con bienes raíces
La lógica detrás de un portafolio debidamente diversificado es considerar el hecho de que cada mercado reacciona a su manera ante los distintos cambios económicos. Así, aunque una inversión no responda a las expectativas, las demás pueden salir al quite y compensar los efectos negativos.
La inclusión de bienes raíces brinda una oportunidad de generar un flujo confiable de ingresos, si se estructura de manera adecuada.
Cómo crear riqueza con inversión inmobiliaria
¿Qué tal si pudieras invertir el dinero de alguien más y conservar gran parte de los beneficios?
Imagina la posibilidad de obtener un préstamo bancario de 20,000 dólares a una tasa de interés del 4 por ciento con un plazo de amortización de 6 años. Tu cuota mensual sería de aproximadamente 312 dólares al mes. Luego, podrías colocar esos 20,000 en un activo que paga 650 al mes. Esto significaría cubrir los 312 comprometidos y quedarse con el resto.
El ejemplo anterior, aunque a escala menor, demuestra los beneficios de una inversión inmobiliaria exitosa. Ahondemos más en el proceso con un caso de una inversión en playa tasada en dólares:
Juan busca crear y cultivar riqueza, por lo que decide invertir en bienes raíces. Tras encontrar una gran oportunidad en una casa, obtiene un préstamo hipotecario. El precio de compra es de 200,000 dólares y la hipoteca resulta de 160,000 a una tasa de interés del 4 por ciento y un plazo de 30 años, lo que hace que su pago mensual sea de 764 dólares al mes.
Después de concretar el negocio, Juan pone su nueva casa a la renta y encuentra a una familia que acepta el trato por 1,300 dólares mensuales. Después de costear el pago hipotecario, los impuestos y el seguro (estimado en aproximadamente 100 dólares mensuales adicionales), Juan obtiene un ingreso cercano a los 436 dólares por mes ($1,300 menos $764 de pago de la hipoteca menos $100 de impuestos y seguro = $436).
En otras palabras, su inversión inicial de 40,000 dólares (cantidad que entregó por el pago inicial de su hipoteca) le estaría generando cerca de 5,232 dólares anuales ($436 x 12 meses = $5,232), lo que representa un retorno de poco más del 13 por ciento.
Apalancamiento para crecer
Cuando se usa el dinero de otros (generalmente, préstamos de bancos o inversionistas privados) para generar un retorno estamos hablando de apalancamiento. En el ejemplo anterior, Juan solo aportó 40,000 dólares de su propio capital y obtuvo 160,000 de bancos para conseguir sus ganancias.
Hablando en términos literales, una palanca es un instrumento que proporciona la fuerza necesaria para levantar objetos pesados. Tal como una barra de metal ayuda a alzar una roca, el apalancamiento facilita una inversión que de otra manera sería casi imposible.
Un apalancamiento siempre debe acompañarse de un estudio apropiado de la situación. Analizando el precio de una vivienda, investigando su posible valor de renta y calculando el pago de la hipoteca, puedes determinar si la inversión vale la pena.
Pero ¿qué pasa si ni siquiera puedes fondear la cuota inicial de una hipoteca?, ¿es posible invertir en bienes raíces?
Hoy cualquiera puede lograrlo
Muchos suspenden sus aspiraciones de inversión inmobiliaria al no poder juntar el mínimo requerido por las instituciones bancarias, lo cual implica un anticipo de aproximadamente 20 por ciento del precio de compra. Abordemos, entonces, dos maneras de comenzar, aunque este sea el caso:
1. Si no puedes comprar una propiedad para colocarla a la renta, puedes adquirirla para ti. La vivienda para uso propio solo requiere un pago inicial del 15-20 por ciento (en México) en la mayoría de los casos. Una vez que la hayas habitado un tiempo, siempre puedes mudarte y conseguir inquilinos. Con el paso del tiempo, esto te faculta para demostrarle al banco que tus ingresos por renta pueden cubrir el pago de la hipoteca, lo que te permitiría adquirir otra vivienda y usarla como residencia principal, al tiempo que sigues percibiendo ganancias por la primera.
2. Si de plano hacerte de una casa luce imposible, la tecnología provee hoy alternativas interesantes. Plataformas de préstamos peer to peercomo Inverspot o briq.mx reúnen a grandes grupos de inversionistas cuyas contribuciones se suman para costear la compra, el desarrollo y la operación de bienes raíces. En otras palabras, estas compañías dan acceso a los excelentes retornos del mundo inmobiliario, pero con montos de inversión inicial mucho más pequeños.
Un elemento vital
Por sus características de escasez y utilidad, los bienes inmuebles son y serán siempre valiosos. Gracias a herramientas como los préstamos y las nuevas tecnologías, se agotan las excusas para no incorporar estos activos en cualquier portafolio de inversiones.
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