Análisis de Portafolio Inmobiliarios | Criterios y metodología

Location, location, location… 

Uno de los criterios más mencionados en el ámbito del real estate para definir el potencial de una propiedad es la famosa frase ‘Location, Location, Location’. Si bien la ubicación es un factor clave, en Orange Investments hemos desarrollado una metodología que considera más de 90 factores que influyen en la valoración de un bien inmueble, ya sea un terreno o una edificación, sumando o restando a su calificación.

A diferencia del análisis de una sola propiedad, al evaluar un portafolio inmobiliario es fundamental seguir una metodología. Este proceso comienza con la generación de un Input, que implica clasificar, identificar y ordenar los inmuebles. Este paso representa un reto, ya que es esencial contar con datos precisos y confiables.

Una vez generado el Input, nuestra metodología clasifica los criterios en tres tipos de indicadores:

1. Indicadores de Aprovechamiento: Se calculan comparando el uso actual de la propiedad con su uso ideal, evaluando la coincidencia entre su utilización presente y el mejor uso posible del inmueble.
2. Indicadores de Liquidez: Determinan el grado de facilidad para enajenar y/o monetizar el inmueble, así como su capacidad para incrementar su aprovechamiento mediante una mejor o nueva asignación de uso.
3. Indicadores de Potencial Inmobiliario: Califican el inmueble en términos de su forma, conectividad y otros factores clave, relacionados con la determinación del uso del suelo más rentable y su nivel de utilización.

En la evaluación de un portafolio inmobiliario, el trabajo de gabinete es tan importante como el trabajo de campo.

Algunos de los indicadores que tomamos en cuenta para el análisis de un portafolio inmobiliario incluyen:

1. Localización.
2. Dirección.
3. Contexto predominante.
4. Nivel de verticalidad.
5. Tipo de vialidad.
6. Nivel de desarrollo colindante.
7. Uso predominante de la propiedad.
8. Clasificación (Oficinas, Industrial, Habitacional, Agrícola, Comercial, Hotelero Turístico, entre otros).
9. Características de la propiedad.
10. Superficie del terreno.
11. Superficie de construcción.
12. Forma.
13. Indicadores económicos del municipio (IDH, Población según censo, etc.).

Estos son solo algunos de los indicadores que analizamos. Los objetivos finales del análisis de un portafolio pueden variar, e incluyen:

• Monetización o venta de algunos o todos los inmuebles.
• Generación de proyectos patrimoniales para el grupo propietario.
• Aportación de inmuebles para nuevos desarrollos.
• Desincorporación de propiedades para optimizar la operación del grupo.

En Orange® Investments contamos con las herramientas, metodología y experiencia necesarias para ayudar a los gestores de portafolios inmobiliarios en la toma de decisiones estratégicas.