COVID-19: Su impacto en Real Estate

De H1N1 a COVID-19: de los ciclos y su impacto en el desarrollo inmobiliario.

La historia se repite.

Con toda proporción guardada, haré referencia al evento que vivimos más de cerca y que podría asemejarse a la situación actual.

En 2008 surgió una de las crisis económicas de mayor impacto a nivel mundial. Inició en Estados Unidos a causa de las hipotecas subprime  y posteriormente se extendió para afectar a los mercados europeos, en particular al español y su burbuja inmobiliaria. Ese año realizamos un estudio de la oferta inmobiliaria para la Ciudad de México, el cual debía presentarse en 2009 como parte del lanzamiento del área de Consultoría de la empresa con la que colaboraba en aquel momento.

Al entorno de crisis económica mundial se sumó una pandemia y emergencia sanitaria por el virus de la influenza H1N1 en 2009. Las primeras infecciones humanas se confirmaron en abril de ese año.

Estos dos factores generaron un impacto directo en el desarrollo inmobiliario de la Ciudad de México. ¿De qué dimensión fue y qué datos podríamos analizar a once años de distancia?

En 2008 existían 1,115 proyectos habitacionales en desarrollo solo para la CDMX. Las ventas trimestrales eran de 4,000 unidades, principalmente departamentos; para finales de 2009, el mercado cuantificaba una caída de 48%.

El mercado inmobiliario sufrió una caída de alrededor del 48% entre 2008 y 2009. Las ventas disminuyeron en esa misma proporción; sin embargo, a pesar de las condiciones del entorno, algunos desarrolladores lograron capitalizar adquisiciones.

Recuerdo en aquella ocasión que un amigo desarrollador mencionaba que se sentía como el surfista que está listo para salir con todo el ánimo al mar. Ya contaba con un proyecto ejecutivo, permisos y capital para iniciar el desarrollo de un proyecto en la Colonia del Valle y, sin embargo, de pronto se encontró con una tormenta.

¿Qué hacer ante esta situación? ¿Esperar a que pase la tormenta o lanzarse?

El impacto del COVID-19 en el Real Estate: sector industrial y turístico.

Como resultado de los escenarios de inversión desde 2018, los fondos tenían interés por invertir en activos con ingresos en dólares dentro del mercado industrial y turístico. Es probable que esto cambie: que la pandemia tenga un efecto muy directo sobre el sector turístico y que los fondos incluyan a los activos industriales como principal tesis de inversión.

Tomando como referencia la información que proporciona SiiLA México, del 3T2019 al 4T2019 se observa una disminución del 10% en las tasas de disponibilidad (TDD), teniendo como resultado una TDD de tan solo 2.14% en este corredor. Esto sin duda representa una oportunidad para el desarrollo inmobiliario en el mercado industrial. Lejos de ser afectado por el COVID-19, este sector tendrá un impulso relevante por la necesidad de espacios para la distribución y la satisfacción de las necesidades de clientes y proveedores de servicios y productos relacionados con la cadena de abastecimiento clave en las ciudades.

Sector Residencial

En el sector de la vivienda nueva en venta se verá una caída importante, la cual podría ser de entre 35% a 40%, si tomamos como referencia el escenario que se vivió hace 11 años.

Habrá que revisar las acciones que tomen las instituciones financieras en el otorgamiento de los créditos, así como la implementación de acciones de estímulo por parte del Infonavit.

Las políticas de otorgamiento de licencias y permisos de construcción que implemente la administración local en la Ciudad de México serán fundamentales, puesto que estos procedimientos han estado estancados hasta la fecha.

Aun con la caída de este mercado, existe una demanda que podrá recuperar su estabilidad y capacidad de compra en un plazo de 1.5 años, aproximadamente.

Estas acciones podrían generar las condiciones necesarias para ver un repunte del mercado residencial hacia el segundo cuarto del 2021.

Vivienda en Renta

El mercado de vivienda en renta podría cobrar un auge relevante, por considerarse una solución que cubre las necesidades de algunos nichos. Habrá que definir y entender cuáles son las necesidades específicas, para ofrecer soluciones precisas para este mercado específico, pero es una realidad que, ante la escasez de capacidad de compra para vivienda, la alternativa será la renta entretanto mejore la situación y la economía del país.

Algunos datos sobre la vivienda en renta:

1. Según información del Censo y Conteo de Población y Vivienda de Inegi, existe una demanda de 4.25 millones de viviendas. Actualmente, la oferta institucional solo cubre un 0.1%.
2. El 98.9% se satisface con una oferta informal.
3. La vivienda en renta en México atrae capital institucional.

Como propuesta, la vivienda en renta deberá tener amenidades funcionales más que de entretenimiento; es decir, considerar huertos orgánicos, espacios de trabajo y dispensarios médicos para ofrecer un servicio interno y externo en caso de emergencias; esto ayuda a generar empatía con la comunidad donde se desarrolla el proyecto.

Sector de Oficinas

En el mercado de oficinas los datos también sugieren una caída importante. Si revisamos la tasa de disponibilidad —que ha estado en aumento desde 2018—, observamos que en este 2019 se acerca al 15%, con la posibilidad de incrementarse hasta los 18-20% para finales de 2020. Esto pudiese provocar presiones en el sector de oficinas y generar un ambiente para disminuir el valor de rentas por m2, en busca de incentivar la ocupación de espacios. Sin duda, este será también uno de los sectores más afectados, cuya tendencia ya se perfilaba desde trimestres anteriores.

En resumen:

Toda decisión debe estar basada en datos y su análisis.

Una toma de decisiones objetiva debe integrar un proceso de análisis con base en información y datos, ya que, por un lado, existen indicadores que pudieran sugerir la espera por la calma tras la tormenta, pero, por otro, existe un mercado reducido con interés y capacidad de invertir y aprovechar el momento.

Si se parte de cero, en la estructuración de proyectos inmobiliarios debemos contemplar al menos dos fases: pre planeación y planeación. Como consecuencia, esto arroja un rango de tiempo de entre 16 a 18 meses para alistarse y salir a las etapas de venta a family & friends y posteriormente a preventa, con su respectiva estrategia de precios.

En el caso del desarrollador que está listo para salir y se encuentra con la tormenta, lo sano es dedicar un tiempo de al menos tres o cuatro meses para revisar los escenarios y, en su caso, replantear su estrategia.

En un artículo posterior a este, compartiremos una lista detallada de los puntos que debemos considerar en cada alcance.

Me gustaría concluir con algunas reflexiones:

1. Estamos viviendo ciclos. Guardando toda proporción, debemos tomar las lecciones del pasado y aprender de estas experiencias; dedicar tiempo al análisis y la evaluación de diferentes escenarios; considerar proyectos por fases que nos permitan disminuir el riesgo de nuestra inversión.
2. Perfilar la vocación de nuestras propiedades en función del mercado y específicamente de las oportunidades; contemplar los plazos y tiempos de recuperación de toda inversión; generar modelos financieros con escenarios conservadores y pesimistas.
3. Los proyectos de usos mixtos cobran mayor relevancia, pues comienzan a proveer de los espacios habitacionales y comerciales; sumado a esto podrían ofrecer amenidades de entretenimiento y amenidades funcionales (huertos orgánicos, dispensarios médicos, etcétera); asimismo, habrá que evaluar el enfoque de las grandes comunidades planeadas a las micro comunidades funcionales, aquellas células que integran un ecosistema auto sustentable.

Vendrán tiempos de retos y solo quienes tengan la información clave para tomar decisiones podrán adelantarse y capitalizar las oportunidades en los próximos años.